Die Baukosten steigen seit Jahren. Ein Grund dafür ist nach Einschätzung der Branche die wachsende Zahl an Normen und Regelwerken. Über die Rechtsprechung prägen sie den Qualitätsstandard, den Bauherren als „üblich“ erwarten dürfen. Wer davon nach unten abweichen will, muss den Kunden bislang über Konsequenzen und Risiken aufklären. Wie weit diese Aufklärung gehen muss, ist unklar. Viele Unternehmen bauen deshalb vorsorglich nach dem höchsten Standard.
Hier setzt der Entwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) an. Kern ist ein neu gefasster § 650a BGB. Bauherr und Auftragnehmer können künftig in Textform den „gesetzlichen Basisstandard (Gebäudetyp E)“ vereinbaren. Gemeint ist kein bestimmter Bautyp, sondern ein optionales Vertragsmodell. Es gilt für Herstellung, Wiederherstellung und Umbau eines Gebäudes oder eines Teils davon, auch in Architekten-, Ingenieur- und Bauträgerverträgen. Wer nichts vereinbart, bleibt beim bisherigen Recht.
Das Ministerium rechnet mit Einsparungen von rund 6,6 Mrd. Euro pro Jahr. Grundlage ist der „Regelstandard erleichtertes Bauen“ aus Schleswig-Holstein. Dort wurden rund 1.000 Euro/m² Wohnfläche eingespart, etwa 25 % der Baukosten.
Zwei Säulen, und Fenster stehen auf beiden
Der Entwurf unterscheidet zwei Bereiche.
- Säule 1: Technische Baubestimmungen (§ 650a Abs. 3). Die Technischen Baubestimmungen der Länder regeln Standsicherheit, Brandschutz, Gesundheit, Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit sowie Schall- und Wärmeschutz. Soweit sie Anforderungen stellen, gilt ein Gebäude als mangelfrei, wenn es diese erfüllt. Wer mehr will, muss es ausdrücklich vereinbaren. Das Ministerium spricht vom „Bottom-up-Ansatz“.
- Säule 2: Alles andere (§ 650a Abs. 4). Außerhalb der Technischen Baubestimmungen bleibt es beim üblichen Qualitätsstandard einschließlich der anerkannten Regeln der Technik. Neu ist: Wer davon nach unten abweichen will, muss nicht mehr über Risiken aufklären. Ein deutlicher Hinweis in Textform vor Vertragsschluss genügt.
GW / mit KI erstellt
Für Fenster und Haustüren kommt es damit nicht auf das Bauteil an, sondern auf die einzelne Eigenschaft. Der Schallschutz eines Fensters fällt unter Säule 1, seine Montage unter Säule 2. Diese Abgrenzung wird in der Praxis die eigentliche Herausforderung. Hinzu kommt: Die Entwurfsbegründung nennt die „Außenfassade“ pauschal als Beispiel für den Bereich außerhalb der Technischen Baubestimmungen. Für Fenster, die wesentliche bauordnungsrechtliche Anforderungen erfüllen müssen, ist das zumindest missverständlich.
Schallschutz: DIN 4109 reicht
Die spürbarste Änderung betrifft den Schallschutz. Im Typ-E-Vertrag gilt das Niveau der DIN 4109 als ausreichend. Erhöhter Schallschutz, etwa nach VDI 4100, ist nur noch geschuldet, wenn er ausdrücklich vereinbart wird. Die Entwurfsbegründung nennt genau dieses Beispiel. Bisher war es umgekehrt: Wer nur DIN 4109 liefern wollte, musste den Kunden darüber aufklären.
Für die Fensterbranche hat das zwei Seiten. Die Anforderungen, die sich aus dem maßgeblichen Außenlärm ergeben, bleiben bestehen. Zugleich wird Schallschutz zur verhandelbaren Option, und höhere Schallschutzklassen lassen sich als eigene Position anbieten. Bei Verbraucherbauverträgen muss die Baubeschreibung künftig immer Angaben zum Schallschutz enthalten. Generalunternehmer und Bauträger werden dafür belastbare Werte von ihren Fensterlieferanten anfordern.
Wärmeschutz und Sicherheit: Kaum Spielraum
Beim Wärmeschutz ändert sich wenig. Der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 einschließlich schimmelfreier Anschlüsse und der Tauwasserschutz nach DIN 4108-3 gehören zu den Technischen Baubestimmungen und bleiben verbindliche Untergrenze. Das Gebäudeenergiegesetz gilt ohnehin unverändert, mit seinen U-Wert-Anforderungen und der Pflicht zur dauerhaft luftdichten Gebäudehülle.
Auch sicherheitsrelevante Anforderungen stehen nicht zur Disposition. Dazu zählen Glasbemessung und absturzsichernde Verglasung nach DIN 18008, Brandschutz, Rettungswegfenster und Brüstungshöhen. Sie ergeben sich aus den Technischen Baubestimmungen oder direkt aus den Landesbauordnungen. Die Haftung außerhalb des Vertrags, etwa aus Delikt oder Produkthaftung, bleibt ebenfalls unberührt.
Montage: RAL bleibt der Maßstab
Für viele Betriebe ist das die wichtigste Botschaft: Die Typ-E-Vereinbarung allein senkt den Montagestandard nicht. Die Montage nach RAL-Leitfaden und den anerkannten Regeln der Technik bleibt geschuldet, solange für ein konkretes Merkmal nichts anderes vereinbart ist. Wer abweichen will, etwa bei der Anschlussausbildung im Bestand, muss das einzeln und hervorgehoben benennen.
Praktisch ist der Spielraum begrenzt. Ein Anschluss, der zu Tauwasser oder Schimmel führt, verstößt gegen den Mindestwärmeschutz und die Luftdichtheitsanforderungen, unabhängig vom Vertragsmodell.
Ausstattung und Einbruchschutz: Hier liegen die Sparpotenziale
Wirklich neue Spielräume entstehen bei Merkmalen außerhalb der Technischen Baubestimmungen. Dazu gehören:
- einbruchhemmende Ausstattung,
- Öffnungsarten und Anzahl der Flügel,
- Rollläden, soweit sie nicht für den sommerlichen Wärmeschutz nötig sind,
- Insektenschutz und Oberflächen,
- bei Haustüren etwa Mehrfachverriegelung oder Motorschloss.
Hier dürfte der Kostendruck ansetzen, etwa mit mehr Festverglasungen, Standardformaten oder dem Verzicht auf Komfortausstattung.
Hinweis statt Aufklärung: So muss er aussehen
Damit eine Abweichung wirksam vereinbart ist, muss der Hinweis:
- vor Vertragsschluss erfolgen,
- in Textform vorliegen (eine E-Mail genügt),
- hervorgehoben sein,
- erkennen lassen, welches Merkmal den üblichen Standard unterschreitet.
Ein Pauschalsatz wie „Ausführung nach Gebäudetyp E“ reicht nicht. Nach der Begründung genügt es in der Regel, das Merkmal im Leistungsverzeichnis zu kennzeichnen und als Abweichung vom üblichen Standard zu benennen.
Kein Hinweis ist nötig, wenn der Bauherr oder sein Architekt die Vorgaben gemacht hat. Gleiches gilt, wenn der Besteller die Abweichung selbst erkennen kann. Bei Ausschreibungen über Planer dürfte das häufig der Fall sein.
Bei Verbraucherbauverträgen kommen zwei Pflichten hinzu. Die Baubeschreibung muss den Typ E deutlich ausweisen und überschlägig darstellen, wie viel die Abweichungen einsparen. Zulieferer sollten sich darauf einstellen, Vergleichspreise „Standard gegen Typ E“ liefern zu müssen.
Neubau ja, Sanierung offen
Hauptanwendungsfeld ist der Neubau über Generalunternehmer und Bauträger, vor allem im geförderten und öffentlichen Wohnungsbau. Fensterbauer können Typ E auch als Nachunternehmer vereinbaren. Wichtig: Eine Typ-E-Vereinbarung im Hauptvertrag gilt nicht automatisch im Nachunternehmervertrag.
Für die sanierungsstarke Fensterbranche bleibt eine Kernfrage offen. Der Entwurf erfasst Herstellung, Wiederherstellung und Umbau, nicht aber die Instandhaltung. Ob der klassische Fenster- oder Haustürtausch im Bestand darunter fällt, lässt er offen. Wartung, Reparatur und Beschlagtausch fallen nach dem Wortlaut nicht darunter.
Auch die reine Lieferung ohne Montage ist nicht erfasst. Als Werklieferung unterliegt sie dem Kaufrecht, und eine Anpassung sieht der Entwurf ausdrücklich nicht vor.
Stolpersteine: VOB/B und Lieferkette
Konfliktpotenzial birgt das Verhältnis zur VOB/B. Deren § 13 Abs. 1 verlangt ausdrücklich die anerkannten Regeln der Technik. Die VOB/C legt mit DIN 18355, 18360 und 18361 konkrete Ausführungsstandards fest. Typ-E-Verträge auf VOB/B-Basis brauchen deshalb klare Vorrangregelungen. Damit droht jedoch die VOB/B ihre AGB-rechtliche Privilegierung zu verlieren. Das betrifft gerade öffentliche Auftraggeber, die die VOB/B verwenden müssen.
Ein weiteres Risiko ist eine Haftungslücke in der Lieferkette. Sie entsteht etwa, wenn der Generalunternehmer dem Bauherrn nur Typ E schuldet, der Fensterbauer dem Generalunternehmer aber den vollen Standard, oder umgekehrt. Gleiches gilt für den Rückgriff gegen Hersteller und Händler. Die Verträge entlang der Kette sollten daher aufeinander abgestimmt werden. Auch ein Blick in die Haftpflichtpolice lohnt sich.
Preisdruck und Chancen
Die Branche muss mit Preisdruck rechnen. Wo Planer 25 Prozent sparen wollen, kommen auch Fensterflächen, Formate und Ausstattung auf den Prüfstand.
Zugleich bieten sich Chancen:
- Volumen: Mehr Wohnungsbau bedeutet mehr Aufträge.
- Serielle Lösungen: Vorgefertigte Fassaden- und Fensterelemente passen zum Ansatz des einfachen Bauens.
- Innovation: Abweichungen von den Technischen Baubestimmungen, die bauordnungsrechtlich genehmigt sind, gelten ausdrücklich nicht als Mangel. Das öffnet Raum für neue Produkte.
- Qualität als Zusatzleistung: Wer Gütezeichen-Montage, erhöhten Schallschutz oder Einbruchschutz klar ausgewiesen anbietet, kann Qualität gezielt verkaufen.
Dabei gilt: Rechtlich mangelfrei heißt nicht schadensfrei. Zugluft, Feuchte oder Schimmel schaden dem Ruf eines Betriebs auch dann, wenn kein Gewährleistungsanspruch besteht.
Langfristig zielt der Entwurf ausdrücklich darauf, dass sich die üblichen Baustandards insgesamt absenken. Die Branche sollte deshalb in der Normungs- und Richtlinienarbeit belegen, welche Anforderungen an Fenster und Anschlüsse bauschadensrelevant sind und welche reiner Komfort.
Wie es weitergeht
Der Entwurf geht jetzt an die Bundesländer und an die Verbände. Sie können Kritik äußern. Änderungen im Detail sind im Gesetzentwurf also noch möglich, bevor die Regierung ihn offiziell auf den Weg bringt. Bis das erste Gebäude auf Basis des neuen Gesetzes steht, dürfte es noch etwas dauern: Nach Planung und Bau wäre das Richtfest realistischerweise in frühestens zwei Jahren denkbar.
Offen ist zum Beispiel, welche Bereiche die Länder per Verordnung zusätzlich regeln dürfen. Elektroinstallation, Lüftungstechnik und Bauwerksabdichtung stehen im Entwurf noch in eckigen Klammern. Lüftung und Abdichtung betreffen Fenster und Fenstertüren unmittelbar, etwa bei Lüftungskonzepten nach dem Fenstertausch oder bei Schwellenanschlüssen.
Dieser Beitrag gibt den Stand des Gesetzentwurfs wieder, die Inhalte sind mithilfe der KI recherchiert worden.
GW
